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Les bonnes assurances pour bien protéger votre condo

Vous vous apprêtez à aménager dans votre condo le 1er juillet ou vous êtes un copropriétaire soucieux de bien protéger votre investissement? Voilà un excellent réflexe. Saviez-vous pourtant que 20 % des copropriétaires ignorent qu’il y a deux contrats d’assurance et que 40 % ignorent ce qui est couvert dans leur contrat d’assurance? Alors que les coûts d’assurance explosent, une vérification de votre couverture d’assurance pourrait vous sauver bien des maux de tête en cas de sinistre. Tour d’horizon des besoins en assurance pour les copropriétaires

Comprendre ce que vous assurez

En condo, il faut avoir des protections d’assurance pour couvrir 2 choses :  

  • l’immeuble, dont vous êtes copropriétaire avec tous vos voisins, incluant les parties privatives;
  • le contenu de votre appartement, dont vous êtes seul(s) propriétaire(s), incluant vos biens et les améliorations.

Puisqu’une copropriété implique un partage de la propriété entre les copropriétaires, il faut assurer l’immeuble dans son ensemble (structure générale et logis), ainsi que les parties communes :

  • les ascenseurs et monte-charge;
  • les stationnements;
  • le hall d’entrée et les corridors aux étages;
  • les salles communes;
  • les installations sportives (piscine, gym, sauna, etc.);
  • terrasses et balcons communs;
  • etc.

De par ses caractéristiques propres, un immeuble à condos demandera un accompagnement par un spécialiste de l’assurance de copropriétés afin de couvrir le plus de risques possible.  

Assurer l’immeuble et le syndicat : assurance commerciale

La loi (Article 1073, C.c.Q.) oblige votre syndicat à obtenir une couverture de type commercial pour votre immeuble afin de protéger contre le feu, le vol et — surprise — les dégâts d’eau. C’est le syndicat de copropriété qui doit s’en charger, puisque c’est lui qui gère la portion de la propriété commune à l’ensemble des logements. Chaque mois, vous acquittez cette facture dans vos frais de condo. C’est ce contrat d’assurance qui fait généralement l’objet des plus importantes augmentations année après année dans votre copropriété. Tout l’immeuble est donc assuré, incluant votre logis.

Cette assurance est de type commercial, puisqu’elle assure une personne morale — votre syndicat de copropriété — qui gère l’immeuble au nom de l’ensemble des copropriétaires.  

Assurer le contenu et les améliorations : assurance résidentielle

La seconde assurance, c’est l’assurance individuelle du copropriétaire. C’est l’assurance habitation classique que vous avez toujours achetée, pour couvrir les risques de vols, de feu, fumée et, bien sûr, les dégâts d’eau sur votre logis. Elle couvre tout ce qui vous appartient à l’intérieur de la bâtisse (biens meubles), mais également toutes les améliorations effectuées dans votre logement, et ce depuis sa construction. Vous assurez donc non seulement vos améliorations, mais également celles des propriétaires précédents.

Elle comprend une assurance responsabilité civile qui vous protège si vous êtes responsable d’un sinistre ayant des impacts chez vos voisins ou les parties communes de l’immeuble. En outre, avec la couverture adéquate, elle peut vous couvrir en cas d’insuffisance d’assurance de votre syndicat de copropriété.

Vous êtes entièrement libre de souscrire à cette 2de assurance puisqu’elle n’est pas obligatoire au sens de la loi. Mais attention, elle est généralement exigée dans la plupart des conventions de copropriété, vous devez donc vous y référer pour vous assurer de répondre à toutes les exigences de votre immeuble (montant de responsabilité civile, obligations minimales, etc.). Encore une fois, votre courtier ou agent spécialisé en copropriété saura vous aiguiller vers le bon produit.

Quel montant couvrir? La valeur à neuf réelle

Votre assurance devra couvrir la valeur à neuf de votre immeuble (pour la partie commerciale) et de vos biens meubles et améliorations à votre appartement (pour votre assurance habitation). Mais pour obtenir ce montant, la valeur à neuf de votre immeuble doit être correctement évaluée. En effet, si votre montant couvert correspondait en réalité à 75 % de la valeur à neuf de votre immeuble, votre réclamation risquerait de n’être indemnisée qu’à 75 % des dommages, selon le principe de proportionnalité. Un sinistre majeur pourrait donc vous coûter cher et signifier une cotisation spéciale pour votre syndicat qui ne serait couvert par aucune protection supplémentaire signifiant une perte concrète.

Assurez-vous donc de bien déterminer votre besoin de protection et que votre syndicat fasse affaire avec des spécialistes de l’assurance de condo. L’évaluation exhaustive des améliorations apportées à votre appartement par l’ensemble des propriétaires vous protégera également contre des mauvaises surprises. Il est recommandé d’évaluer la valeur par un professionnel tous les trois ou cinq ans.

Par ailleurs, le coût de la valeur à neuf devrait comprendre non seulement les coûts de reconstruction, mais également les frais de démolition et déblaiement, les frais de professionnels (architectes, ingénieurs, designers, etc.) et toutes les taxes. Ces coûts peuvent être importants selon le type d’immeubles à protéger.

En évaluant adéquatement votre besoin de couverture, vous vous assurez de payer la bonne prime, puisqu’elle est déterminée à la fois par les risques encourus (et votre historique), mais également par la valeur des biens à assurer. La tentation de vouloir réduire sa prime d’assurance en réduisant sa couverture comporte nombre de risques que vous ne souhaitez pas courir!

Les autres couvertures pour protéger encore mieux votre copropriété

D’autres couvertures sont généralement recommandées afin de ne rien laisser au hasard et protéger à la fois les copropriétaires et les administrateurs dans le cadre de leurs fonctions.  

La loi oblige que votre syndicat de copropriété protège l’ensemble des copropriétaires avec une assurance responsabilité civile qui couvre, notamment, les dommages corporels subis par un occupant ou un visiteur dans les parties communes. En cas de dommages matériels causés par des dysfonctionnements d’équipements, par un vice de construction ou par une déficience dans l’entretien, cette assurance protègera l’ensemble des copropriétaires.  

  • Assurance bris de machines (facultatif – s’applique surtout pour les grandes copropriétés) :

Sert à combler l’absence de couverture de certaines polices d’assurance pour les risques relatifs aux bris d’équipements mécanique et électrique, de chauffage, de climatisation ou de réfrigération, etc.  Elle fait habituellement l’objet d’une garantie séparée et concerne surtout les grandes copropriétés. Un syndicat de copropriété aura tout intérêt à inclure dans la couverture d’assurance (sous forme d’avenant) la prise en charge de ce type de risques, car les conséquences économiques peuvent être majeures, surtout si le fonds de prévoyance n’est pas suffisamment fourni.

Malgré la bonne foi et la diligence dont font preuve la majorité des administrateurs de syndicat, ils ne sont pas à l’abri d’une poursuite après un sinistre, une couverture d’assurance inadéquate ou une mauvaise décision, par exemple. Couvrir adéquatement le syndicat c’est aussi donner la paix d’esprit à vos voisins bénévoles qui s’investissent au mieux à la gestion de votre immeuble!

  • L’assurance pour charges communes/frais de condo impayés (facultatif)

Si votre bâtiment est endommagé à la suite d’un sinistre, votre syndicat pourrait se voir priver du paiement de certains des frais de condo pour une période qui variera selon l’ampleur du sinistre. Ces sommes sont pourtant nécessaires à la santé financière de votre immeuble. Certains assureurs offrent une garantie spécifique pour pallier cette situation, si tant est que le sinistre dont il est question soit déjà couvert dans la police d’assurance souscrite.

  • L’assurance pour honoraires professionnels (facultatif) :

Cette couverture pourrait s’avérer très utile, si vous deviez payer des frais et honoraires des professionnels désignés en cas de sinistre pour réhabiliter l’immeuble couvert. Qu’ils soient avocat, notaires, architectes, ingénieurs ou arpenteurs-géomètres, notamment, ils ou elles vous conseilleront et pourront, par exemple, procéder à diverses études ou préparer des plans.  

2 grands risques liés à l’eau sont généralement exclus par les polices d’assurance. Les récents événements sont venus nous rappeler que les inondations ne sont pas couvertes. Les copropriétaires sont généralement moins affectés par les inondations. Ils s’exposent toutefois à de forts risques de champignons et moisissures, souvent causés par des dégâts d’eau non détectés (bris de tuyauterie, défaut de construction, etc.) qui peuvent sévir durant des périodes prolongées.

Ces 2 événements ne sont pas couverts par les assureurs et risquent d’avoir des impacts sur votre santé et celle de votre famille (asthme, allergies, etc.). Il faut donc faire preuve de vigilance à cet égard, la meilleure option restant d’installer un système de prévention et de détection de fuites, votre seule «assurance» de protection!

Découvrez aujourd’hui comment prévenir jusqu’à 90 % des fuites et dégâts d’eau dans votre condo et réduire votre facture d’assurances rapidement!

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